Sklenitev najemne pogodbe za stanovanje v neposredno izvršljivem notarskem zapisu omogoča najemodajalcu, da preskoči fazo sodnega postopka in doseže izterjavo zapadlih obveznosti iz najemnega razmerja v izvršilnem postopku. Vendar pa kljub dejstvu, da je najemnik (dolžnik) izrecno soglašal z vsebino in neposredno izvršljivostjo notarskega zapisa, najemodajalec v izvršilnem postopku ne bo uspel z zahtevkom na izpraznitev in izročitev predmeta najema.
Obveznost izročitve predmeta najema nastane šele, ko nastopijo določena pravna dejstva, ki povzročijo prenehanje najemnega razmerja in ne že z nastankom samega najemnega razmerja. Pri predčasni odpovedi najemne pogodbe (npr. iz krivdnih razlogov na strani najemnika) je poleg splošnih pravil Obligacijskega zakonika potrebno upoštevati tudi posebna in kogentna določila Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki med drugim določa, da se najemna in podnajemna pogodba ob sporu odpovedujeta s tožbo (112. člen SZ-1).
Novejša sodna praksa je zavzela stališče, da je takšna prisilna narava določil v primeru odpovedi stanovanjskega najemnega razmerja v sporu, torej takrat, ko se najemnik s prenehanjem pogodbe ne strinja in prostovoljno ne izprazni stanovanja, opredeljena zaradi varstva javnega interesa socialne varnosti, saj gre za pravno posledico, ki izjemno intenzivno posega v socialni status najemnika.
O utemeljenost odpovedi zato odloča sodišče. Priznavanje učinka neposredne izvršljivosti glede izselitve iz stanovanja v primeru spora bi namreč pomenilo, da lahko upnik takšno prisilno ureditev zaobide. Izvršilni naslov za izselitev iz stanovanja kot posledico prenehanja najemne pogodbe zaradi izredne odpovedi je tako lahko le (pravnomočna) sodna odločba, zato bo moral upnik pridobiti izvršilni naslov za dolžnikovo izselitev v sodnem postopku po vložitvi ustrezne tožbe (Sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Ip 3435/2017, z dne 5. marca 2018).